Spørsmål og svar om Eierskifteforsikring

Hva dekker Eierskifteforsikringen?
Eierskifteforsikring er en forsikring som dekker selgers ansvar for vesentlige skjulte feil og mangler ved eiendommen i de 5 årene som avhendingsloven fastsetter. Ved å tegne eierskifteforsikring, overlater du ditt ansvar for feil og mangler til et forsikringsselskap. Forsikringsselskapet vil på dine vegne behandle eventuelle krav fra kjøper- også  de som havner i retten.

Har jeg bruk for Eierskifteforsikring?
Ja det har du! 1 av 6 boligselgere mottar et erstatningskrav fra sin kjøper. Det betyr ikke at alle kravene er reelle, men de må behandles og besvares, noe som kan være svært tid- og ressurskrevende. Kravene dreier seg også ofte om svært store beløp og blir man holdt ansvarlig kan det for mange bety økonomisk ruin.

Når er siste frist for å tegne eierskifteforsikring?
Eierskifteforsikring må tegnes hos eiendomsmegler før eiendommen legges ut for salg. Du må fylle ut et egenerklæringsskjema som blir en del av salgsoppgaven megler utarbeider for deg.

Hva er de vanligste feilene som blir krevd erstattet av boligkjøper?  
  - Feil på bad (30%)
  - Sopp eller råte (15%)
  - Lekkasje tak (10%)
  - Drenering (10%)
  - El. anlegg (5%)
  - Selgers feilopplysning (5%)
  - Arealsvikt
  - Forskriftsfeil (2%)
  - Andre feil og mangler (20%)

 "Andre feil og mangler" inkluderer "ikkefysiske mangler". Kjøpere reklamerer eksempelvis også over naboer, lukt / lys / lydforhold, manglende panoramautsikt, manglende parkeringsplass osv. Dette er gjerne tidkrevende og vanskelig saker som forsikringsselskapet vil håndtere for deg.

Jeg skal selge boligen min og har innhentet en grundig tilstandsrapport.
Blir ikke eierskifteforsikring overflødig da?
En tilstandsrapport gir grundig informasjon om tilstanden på eiendommen som selges. Dette vil sannsynligvis kunne redusere antall konflikter mellom selger og kjøper, men en slik rapport avdekker ikke nødvendigvis alle feil og mangler ved boligen og selger kan komme i ansvar dersom det viser seg at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente. Skjulte feil og mangler kan ingen se. En høyesterettsdom fra 2001 sier også at selger hefter for eventuell feilinformasjon takstmannen har gitt i rapporten. Det anbefales derfor å tegne eierskifteforsikring når du skal selge, selv om det er innhentet en grundig rapport.

Jeg skal selge boligen min privat. Kan jeg kjøpe eierskifteforsikring direkte hos dere?
Nei, du kan ikke tegne eierskifteforsikring direkte hos oss eller forsikringsselskapet. Eierskifteforsikring distribueres av landets eiendomsmeglere, samt en del advokater og forsikringen må etableres via de. Det er mulig å tegne eierskifteforsikring ved oppgjørsoppdrag, så lenge boligen ikke har ligget ute i markedet for salg før eierskifteforsikringen etableres. Det er videre krav til en utfyllende Boligsalgsrapport, samt at det benyttes megler til kontrakt og oppgjør.

Boligen jeg skal selge er bare 4 år gammel. Trenger jeg eierskifteforsikring på "ny" bolig?
Nyere boliger markedsføres gjerne med at de er innflytningsklare, som nye,  osv. Dette gir naturligvis kjøper høye forventninger og terskelen for å klage er dermed lav. Kravene er ofte reelle og erstatningsutbetalingene kommer rakst opp i flere hundre tusen kroner. "Nytt" skal erstattes med nytt, uten at det gjøres større standardhevingsfradrag. Selger har altså et spesielt stort behov for å tegne eierskifteforsikring ved salg av nyere bolig, selv om mange tror det motsatte.

Trenger jeg eierskifteforsikring ved salg av borettslagseiendom? Borettslaget reparerer vel alt? 
Den enkelte andelshaver er ansvarlig for alt i sin egen leilighet, herunder bad som er en av de rommene det reklameres oftest på. Borettslaget har hovedsakelig ansvar for fellesarealene, men hver andelshaver er ansvarlig for sin del av disse og blir skaden stor nok, må dette fordeles på den enkelte andelshaver, gjerne i form av økt fellesgjeld.  Det finnes også eksempler på selgere som har blitt økonomisk ansvarlig for feilopplysninger i forbindelse med oppussing av fasader og andre fellesarealer. Mange selgere mottar også "ikke fysiske" krav, det vil si klager på lukt, lyd, naboforhold osv.

Hvor stor egenandel er det på eierskifteforsikringen?
Det er en franchiseegenadel på kr. 5.000,- Det vil si at forsikringen ikke dekker feil under kr. 5.000,-, men at selger ikke blir trukket for noen egenandel ved erstatningsutbetaling til kjøper.

Kan jeg ombestemme meg og trekke meg fra forsikringsavtalen?
Avtalen om eierskifteforsikring trer i kraft ved signering av egenerklæringsskjema, og er bindene i 6 mnd. Selger kan kun trekke seg fra forsikringsavtalen dersom forsikringsbehovet bortfaller, det vil si dersom boligen ikke blir solgt og salgsoppdrag utgår eller blir trukket hos megleren.

Jeg skal selge min leilighet. Jeg overtok leiligheten for 1 år siden og forrige eier har tegnet eierskifteforsikring. Den gjelder jo i 5 år. Trenger jeg eierskifteforsikring da? 
Eierskifteforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven og er altså knyttet til selgeren og ikke selve boligen. Det er riktig at forrige eiers eierskifteforsikring varer i 5 år, men forsikringen dekker forrige eiers ansvar overfor sin kontraktspart, som er dere. Når dere nå skal selge videre, er dere ikke ”automatisk” dekket av denne forsikringen og må tegne en egen eierskifteforsikring for å sikre deres eventuelle ansvar overfor deres kontraktspart (kjøper). I noen tilfeller kan man tilbakevise et krav til forrige salgsledd. Det må da bevises at det er forrige salgsledd sitt ansvar. Kjøper har imidlertid rett til å forholde seg  til sin kontraktspart.

Se for deg følgende eksempel: Forrige eier (A) selger til B.
A opplyser til B om at det har vært problemer med badet, men at dette nå skal være utbedret. B aksepterer dette, og har ikke hatt noen problemer med badet i sin eiertid. B skal så selge videre til C. B viderefører ikke informasjonen han fikk av A om badet – da det ikke har forekommet problemer. Kort tid etter at C overtar, oppstår det ny lekkasje på badet.

C retter sitt krav til B (deg) for feilen på badet. B har ikke tegnet eierskifteforsikring og retter kravet videre til A. C vil uansett forholde seg til sin kontraktspart (B), så B må selv håndtere alle brev/henvendelser fra C.

Vi forutsetter at den tilbakeholdte opplysningen om badet ville virket inn på avtalen:
A har gitt opplysninger om risikoen ved badet, og det er derfor ingen mangel. Eierskifteforsikringsselskapet avslår kravet fra kjøper (B) og A blir ”frikjent”.
B har ikke gitt denne opplysningen til sin kjøper, og i følge loven har eiendommen en ”mangel” som B blir økonomisk ansvarlig for. Siden B ikke har tegnet forsikring, må han selv betale erstatning / prisavslag til kjøperen C.

For mer informasjon, send din henvendelse til Norwegian Broker.
Slik tegner du eierskifteforsikring.